2009年04月28日
【１】公的住宅ローンと民間住宅ローン
住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」があります。
公的住宅ローンは財形住宅融資や自治体融資などがあり、金利面で比較的有利な反面、物件に対する条件が厳しく、また借入限度額に一定の制限があります。
一方民間住宅ローンは銀行などの金融機関、ＪＡ、住宅ローン専門会社などが取り扱っており、金利や返済方法なども多岐に渡っています。
物件に対する条件は比較的緩く、資限度額も大きいのですが、個人の信用力などのチェックがかなり厳しくなっています。
【公的住宅ローン】
公的住宅ローンの中で比較的利用されるのが「財形住宅融資」。
会社員や公務員を対象とした勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした融資で、公的住宅ローンの中では最も低利となっています。
財形住宅貯蓄とは、住宅の購入や増改築を目的に積み立てる貯蓄で、一定の要件を満たせば元利合計で550万円（保険型商品の場合は払込保険料累計額で550万円）まで利子等が非課税となります。
財形住宅融資の場合、融資限度額は財形住宅貯蓄残高の１０倍で最高4000万円まで。５年ごとの固定金利となります。
財形住宅融資には
・勤務先が窓口となる財形住宅融資
・財形住宅金融が窓口となる財形住宅融資
・住宅金融支援機構が窓口となる財形住宅融資
以上３つの窓口があり手数料など取り扱いが異なることがありますのでご確認ください。
【民間住宅ローン・フラット３５】
フラット３５は住宅金融支援機構による住宅ローンの証券化スキームを活用した最長３５年間の長期固定金利商品です。
最高8000万円まで融資可能ですが、資金の9割までしか融資されないため、自己資金が１割以上必要となります。
また融資対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要となるので、基準に合う住宅であるかどうかも重要なポイントです。
フラット３５の仕組み（住宅金融支援機構ＨＰより）
【民間住宅ローンの特徴】
民間住宅ローンは主に以下で取り扱われています。
・銀行など銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など、融資条件やローン金利などは金融機関によって異なります。
・ＪＡ
ＪＡの組合員向けのローンですが、組合費を納めれば一般の世帯でも利用できる場合があり、銀行同様商品のラインナップが多くなっています。
・住宅ローン専門会社
住宅ローン債権の証券化を裏付けとして、固定金利型の住宅ローンを取り扱います。最近はハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーとなってフラット３５などを扱うところも増えています。
・信販会社、クレジット会社
変動金利型が中心で、比較的借りやすいのですが金利は高めに設定されています。
公的住宅ローンは財形住宅融資や自治体融資などがあり、金利面で比較的有利な反面、物件に対する条件が厳しく、また借入限度額に一定の制限があります。
一方民間住宅ローンは銀行などの金融機関、ＪＡ、住宅ローン専門会社などが取り扱っており、金利や返済方法なども多岐に渡っています。
物件に対する条件は比較的緩く、資限度額も大きいのですが、個人の信用力などのチェックがかなり厳しくなっています。
【公的住宅ローン】
公的住宅ローンの中で比較的利用されるのが「財形住宅融資」。
会社員や公務員を対象とした勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした融資で、公的住宅ローンの中では最も低利となっています。
財形住宅貯蓄とは、住宅の購入や増改築を目的に積み立てる貯蓄で、一定の要件を満たせば元利合計で550万円（保険型商品の場合は払込保険料累計額で550万円）まで利子等が非課税となります。
財形住宅融資の場合、融資限度額は財形住宅貯蓄残高の１０倍で最高4000万円まで。５年ごとの固定金利となります。
財形住宅融資には
・勤務先が窓口となる財形住宅融資
・財形住宅金融が窓口となる財形住宅融資
・住宅金融支援機構が窓口となる財形住宅融資
以上３つの窓口があり手数料など取り扱いが異なることがありますのでご確認ください。
【民間住宅ローン・フラット３５】
フラット３５は住宅金融支援機構による住宅ローンの証券化スキームを活用した最長３５年間の長期固定金利商品です。
最高8000万円まで融資可能ですが、資金の9割までしか融資されないため、自己資金が１割以上必要となります。
また融資対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要となるので、基準に合う住宅であるかどうかも重要なポイントです。
フラット３５の仕組み（住宅金融支援機構ＨＰより）
【民間住宅ローンの特徴】
民間住宅ローンは主に以下で取り扱われています。
・銀行など銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など、融資条件やローン金利などは金融機関によって異なります。
・ＪＡ
ＪＡの組合員向けのローンですが、組合費を納めれば一般の世帯でも利用できる場合があり、銀行同様商品のラインナップが多くなっています。
・住宅ローン専門会社
住宅ローン債権の証券化を裏付けとして、固定金利型の住宅ローンを取り扱います。最近はハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーとなってフラット３５などを扱うところも増えています。
・信販会社、クレジット会社
変動金利型が中心で、比較的借りやすいのですが金利は高めに設定されています。
2009年04月13日
金融バブルの７つの段階
第1段階：金融の衝撃波
金融に混乱が生じて経済の現状が変わったときに危機が訪れる。それは戦争かもしれないし、低金利かもしれない。あるいはハイテク景気のときのように、新しい技術という形で現れる場合もある。
第2段階：加速
すべての衝撃波が好景気に変わるわけではない。火を燃やし続けるには燃料が必要だ。9月11日の同時多発テロ後に株式市場が暴落し、金利も下落したとき、不動産市場の燃料となったのはパニックだったと私は考えている。何十億ドルものお金が銀行や株式市場から不動産市場に流れ込み、史上最大の活況を呈した。
第3段階：陶酔
みんな好景気を見逃したことがあるはずだ。賢い投資家は、そんなときはあわてて飛び込むのではなく、次の好景気を待つべきだということを知っている。しかし、景気が加速し人々が好景気に陶酔し始めると、より愚かな愚か者が殺到する。
2003年までに、あらゆる愚か者が不動産市場に参加するようになった。地元のスーパーのレジ係の女性が、印刷したての不動産仲介業の名刺を私にくれた。住宅市場の動向は、パーティーの席で熱く語られる話題になった。「転売」がPTAのミーティングで流行語になった。クレジットカードの債務者が短期の借金を支払うために長期の借金をするため、マイホームは現金自動支払機と化した。
住宅ローンの会社は何度も広告を出して、もっとたくさん借金をするように人々に勧めた。顧客に、なぜ彼らの年金プランに損失が出たのかを説明するのに疲れたファイナンシャル・プランナーが、不動産業界に飛び込んで住宅ローンのブローカーになった。この時期、素人たちは、自分は不動産投資の天才だと信じていた。彼らは、自分たちがいくら儲けたかとか、いかに頭が良いかについて、だれかれかまわず話をしていた。
第4段階：経済的困窮
インサイダーがアウトサイダーに売る。より愚かな愚か者たちが罠に向かってなだれ込んでいく。最後の愚か者たちは、市場に飛び込むのが恐ろしくて、価格が上がるのを何年も傍観してきた人たちだ。ついに彼らも、周囲にたちこめる陶酔感や、大儲けしたという友人や近所の人の話にがまんができなくなった。新参者や疑り深い人、素人や臆病者がとうとう欲張り心に打ち負かされ、現金を手に罠に殺到する。
ほどなく経済的困窮という現実が姿を現す。より愚かな愚か者たちは、自分たちが深刻な問題を抱えていることに気づく。彼らは恐怖心にかられて資産を売り始める。株式、債券、投資信託、不動産、貴金属など、かつては大好きだった資産を大嫌いになる。
第5段階：好景気が一転して不景気になる
素人たちは、価格はつねに上がり続けるものではないことに気づく。彼らは、プロの投資家たちは資産を売っていて、もはや買っていないことにも気づくかもしれない。買い手が売り手となり、資産の価格は下落し、銀行が融資を渋り始める。
ミンスキーはこの時期を「信用失墜」の時期だと述べている。金持ち父さんはこう言っていた。「それは、神様が人間に、人間は自分で思っているほど賢くないことを思い起こさせてくれる時期なんだよ」悪銭は身につかず、損失が急速に膨らんでいく。不動産投資では、より愚かな愚か者は、自分が物件の価値以上に借金をしていることに気づく。彼の経済状態も一転して悪化する。
第6段階：パニックが始まる
素人たちは、いまや自分の資産が大嫌いになっている。価格が下落して銀行が融資をストップすると、彼らは資産の投げ売りを始める。パニックはますますひどくなる。いまや好景気は公式に不景気となった。この時点で、株式市場でよく行われるように、暴落の速度を落とすための対策が講じられる場合もある。事態が良くならなければ、人々は最後の貸手にすべての人々の救済を求める。最後の貸手とはたいていの場合は中央銀行だ。
第7段階：救世主が現れる
不景気もあまりにひどくなると、政府が介入しなければならなくなる場合がある。例えば、1990年代、前回の不動産不況の後、政府は整理信託公社（RTC）という政府機関を設置した。どうも政府が何かをするときは、無能さを最大限に発揮することが多いようだ。RTCは、非常に素晴らしい不動産を二束三文で叩き売り始めた。政府の官僚には、どの不動産が値打ちがあるのかわからなかったのだ。
金融に混乱が生じて経済の現状が変わったときに危機が訪れる。それは戦争かもしれないし、低金利かもしれない。あるいはハイテク景気のときのように、新しい技術という形で現れる場合もある。
第2段階：加速
すべての衝撃波が好景気に変わるわけではない。火を燃やし続けるには燃料が必要だ。9月11日の同時多発テロ後に株式市場が暴落し、金利も下落したとき、不動産市場の燃料となったのはパニックだったと私は考えている。何十億ドルものお金が銀行や株式市場から不動産市場に流れ込み、史上最大の活況を呈した。
第3段階：陶酔
みんな好景気を見逃したことがあるはずだ。賢い投資家は、そんなときはあわてて飛び込むのではなく、次の好景気を待つべきだということを知っている。しかし、景気が加速し人々が好景気に陶酔し始めると、より愚かな愚か者が殺到する。
2003年までに、あらゆる愚か者が不動産市場に参加するようになった。地元のスーパーのレジ係の女性が、印刷したての不動産仲介業の名刺を私にくれた。住宅市場の動向は、パーティーの席で熱く語られる話題になった。「転売」がPTAのミーティングで流行語になった。クレジットカードの債務者が短期の借金を支払うために長期の借金をするため、マイホームは現金自動支払機と化した。
住宅ローンの会社は何度も広告を出して、もっとたくさん借金をするように人々に勧めた。顧客に、なぜ彼らの年金プランに損失が出たのかを説明するのに疲れたファイナンシャル・プランナーが、不動産業界に飛び込んで住宅ローンのブローカーになった。この時期、素人たちは、自分は不動産投資の天才だと信じていた。彼らは、自分たちがいくら儲けたかとか、いかに頭が良いかについて、だれかれかまわず話をしていた。
第4段階：経済的困窮
インサイダーがアウトサイダーに売る。より愚かな愚か者たちが罠に向かってなだれ込んでいく。最後の愚か者たちは、市場に飛び込むのが恐ろしくて、価格が上がるのを何年も傍観してきた人たちだ。ついに彼らも、周囲にたちこめる陶酔感や、大儲けしたという友人や近所の人の話にがまんができなくなった。新参者や疑り深い人、素人や臆病者がとうとう欲張り心に打ち負かされ、現金を手に罠に殺到する。
ほどなく経済的困窮という現実が姿を現す。より愚かな愚か者たちは、自分たちが深刻な問題を抱えていることに気づく。彼らは恐怖心にかられて資産を売り始める。株式、債券、投資信託、不動産、貴金属など、かつては大好きだった資産を大嫌いになる。
第5段階：好景気が一転して不景気になる
素人たちは、価格はつねに上がり続けるものではないことに気づく。彼らは、プロの投資家たちは資産を売っていて、もはや買っていないことにも気づくかもしれない。買い手が売り手となり、資産の価格は下落し、銀行が融資を渋り始める。
ミンスキーはこの時期を「信用失墜」の時期だと述べている。金持ち父さんはこう言っていた。「それは、神様が人間に、人間は自分で思っているほど賢くないことを思い起こさせてくれる時期なんだよ」悪銭は身につかず、損失が急速に膨らんでいく。不動産投資では、より愚かな愚か者は、自分が物件の価値以上に借金をしていることに気づく。彼の経済状態も一転して悪化する。
第6段階：パニックが始まる
素人たちは、いまや自分の資産が大嫌いになっている。価格が下落して銀行が融資をストップすると、彼らは資産の投げ売りを始める。パニックはますますひどくなる。いまや好景気は公式に不景気となった。この時点で、株式市場でよく行われるように、暴落の速度を落とすための対策が講じられる場合もある。事態が良くならなければ、人々は最後の貸手にすべての人々の救済を求める。最後の貸手とはたいていの場合は中央銀行だ。
第7段階：救世主が現れる
不景気もあまりにひどくなると、政府が介入しなければならなくなる場合がある。例えば、1990年代、前回の不動産不況の後、政府は整理信託公社（RTC）という政府機関を設置した。どうも政府が何かをするときは、無能さを最大限に発揮することが多いようだ。RTCは、非常に素晴らしい不動産を二束三文で叩き売り始めた。政府の官僚には、どの不動産が値打ちがあるのかわからなかったのだ。
Posted by エレファントライフ トモリ at
20:39
│Comments(0)
